观点网 港股年报季接近尾声,建业地产赶在3月的最后一天披露了2022年财报。

经历了经济下行、疫情反复、地产调控,过去一年,房地产行业面临巨大震荡。


【资料图】

从目前已经披露年度成绩单的房企来看,能保持正增长的屈指可数,反之,业绩下滑、利润亏损成为本轮财报季的关键词。

而过去两年时间,经历了特大水灾、疫情、流动性危机,再到到引入国资成功上岸,建业地产早已身心俱疲。

建业的状态,或许能从财报季当中窥探一二。

数据显示,2022年全年,建业地产实现收益240.83亿元,同比下跌42.6%,公司权益持有人应占亏损为75.61亿元,而2021年为应占溢利6.05亿元。

有投资者告诉观点新媒体,在4月3日召开的投资者会上,胡葆森提到,“我们在30年来第一次出现亏损,但是这个亏损还是超出了我的预期。”

但时间的指针已经走向了2023,在多方利好政策加持、全国楼市暖意来袭之下,房地产行业狂潮涌动,未来已至,建业接下来的走势又将如何?

业绩红黑

建业公布的这张成绩单,或许没能让投资者们满意,以至于财报披露之后不少投资者在公开平台直呼“不容乐观”。

的确,从业绩数据来看,报告期内,建业地产实现收益240.83亿元,同比下跌42.6%;毛利率为7.9%,较去年下跌8.3个百分点;年度亏损为78.19亿元,2021年度为溢利12.53亿元;公司权益持有人应占亏损为75.61亿元,2021年为应占溢利6.05亿元。

这是建业地产创立至今第一次出现亏损。

不过,有投资者转述建业地产首席财务官赵瑞昆的话语提到,“建业虽然录得亏损,但主要是非经营性的亏损。”

据了解,在建业地产2022年录得的75.61亿元应占亏损当中,非经营性亏损为55.5亿元,第一,由于打折卖房的影响,进行存货减值23.7亿元;第二,因为跟万达的合作,商业项目改变运营模式,导致投资性物业的公允价值下跌了14.1亿元;第三;其它的非经营性亏损有17.7亿元,包括处置子公司亏损,应收帐款及其坏帐,以及违约金损失等。

不过,该公司管理层亦强调,“相信随着行业的逐步回暖,2023年公司在工作上体现聚焦和突破,目标是平稳地穿越行业周期,迎来企业发展的新阶段。”

回到建业财报本身,从各项业务的表现来看,去年全年,来自物业销售的收入为234.67亿元,同比下降42.4%;租金收入为1.36亿元,同比减少33.1%;来自酒店的经营收入为2.32亿元,减少18.9%;项目管理服务收入约0.36亿元。

显然,建业地产各项业务均受到疫情反复、经济下行、房地产市场信心低迷等多方面因素影响。

不过,即便物业销售收入降幅最甚,但这一业务仍旧是其业绩的主要来源,占比达到97.44%。

数据显示,期内,建业地产实现重资产合同销售金额为240.49亿元,同比减少约为60.0%,年度年度结转面积由2021年的约共570.9万平方米减少37.9%至2022年的约共354.8万平方米。

不过,报告期末,该公司物业销售未结转金额约为人民币526.54亿元,其对应毛利约为人民币30.63亿元,这金额预计于未来一至三年结转为收益及毛利。

对建业地产而言,过去一年其业绩表现并不算亮眼,但作为一家老牌房企,且在河南市场深耕30余年。胡葆森仍坦言,市占率领先、保证交付、国企入股等,仍是其在感到欣慰的点。

针对保交付方面,他提到,今天为止,建业能够能争取到国家纾困资金的项目大概将近50个,这对接下来完成保交付、保民生、保稳定的任务提供了强有力的支持。

财务隐忧

“外部环境我们自己没法左右”,投资者转述胡葆森话语表示,新冠疫情、特大暴雨以及国际形势的突发,企业对这种大势没有办法回避。

的确,在多方因素的影响下,自2022年下半年以来,河南房地产市场迎来阵痛期,甚至有分析人士将2022年称作“史上最差”一年。

根据河南省统计局发布数据,2022年,河南省房地产开发投资6793.36亿元,比上年下降13.7%;其中,住宅投资5802.16亿元,下降13.4%。

这对坚持省域化战略的建业来说,无疑是沉重的打击。2021年下半年,建业地产向河南政府发出求救信,此后,市场不断传出建业暴雷、裁员、资产出售等消息。

虽然2022年建业地产积极偿还到期负债,但从最新发出的财报来看,公司在资金方面的压力犹存。

截至2022年末,该公司总资产为1389.57亿元,总负债为1356.29亿元,公司总借贷、净借贷分别为236.61亿元及193.09亿元,公司期末总现金(包括现金及现金等价物、受限制银行存款)仅43.52亿元。

按此计算,建业地产剔除预收款后的资产负债率为96.2%,净借贷比率为580.2%,现金短债比为0.34,财务状况较2021年末进一步恶化。

公司的负债结构当中,的境外美元债存续金额是19.6亿美元,占比是57%,公司整体有息负债是366.6亿元,其中人民币贷款是85亿元,占比34%,还有一些其它的贷款是21.2亿元,占比是9%。

此外,一年内到期的银行借款为45.27亿元,一年内到期的其他借款为21.24亿元,一年内到期的优先票据为62.35亿元;计算下来公司的短债压力较大。

不过,去年末以来,随着监管层面接连颁布“三支箭”以及“金融十六条”等利好政策,房地产融资开闸放水,行业整体回暖复苏,建业亦获得了更多喘息机会。

上述投资者表示,赵瑞昆在会上提到,目前公司战略合作协议对应的授信额度已经超过450亿,整体2022年也实现了银行贷款端融资的净流入,持续改善现金流。

此外,建业地产将持续从四大方面改善流动性的问题。其一,要聚焦整体经营。他提到,经营和销售是建业持续发展的基础,公司一季度不断通过优化合作等方式,进行颇具行动,提升经营资金,同不断进行开源节流。

其二,要加大融资的力度。据介绍,在今年3月31日,建业地产入选了河南省优质房企白名单,未来将获得更多金融支持。其三,建业将继续通过项目盘活,实现资金回笼。

“我们在2023年计划通过对我们的重点项目的资产,包括股权债券或者是债权融资的方式进行处置,我们整体的不动产项目总投资超过240亿。”

未来战略

投资者称,胡葆森对房地产行业的形势做了三个判断,一是经历了三年的疫情,整个房地产行业已经见底了;二是房地产行业在中国的国民经济发展过程中的支柱产业地位,被重新形成了共识;三是2023年的市场复苏已成定局。

面对新的行业局势,建业整体表现乐观,表现在全年目标上,则是整体业绩预期的上扬。

该公司管理层表示,2023年制定全年的销售目标是320亿元,相较于2022年实际完成的240亿元有33%的增长;从销售面积上的目标是438万平方米,相较于去年增长27%。

据观点新媒体了解到,2023年首两月,该公司已取得物业合同销售总额49.9亿元,同比增加57.7%;总合同销售建筑面积70.63平方米,同比增加72.4%,均完成年度目标的约16%。

有分析人士表示,从建业目前的土储和可售资源来看,完成全年目标并不难。

财报数据显示,报告期内,建业通过招拍挂和股权合作等方式获取土地约19.5万平方米,新增储备建筑面积约61.5万平方米。

截至2022年12月31日,该公司拥有土地储备建筑面积约4698万平方米,其中权益建筑面积约3400万平方米。

“我们的资源在前些年储备的还是足够的多,现在还有1400多亿的货值,按照建业地产现在的销售计划来看,未来两三年即使一亩地也不买,还是有足够的货值面对市场的需求”,胡葆森强调。

同时,赵瑞昆也表示,预计2023年公司总的可售资源是517亿,包括新推项目334亿和现有的183亿库存,为了达成我们全年的销售目标,去化率的目标是62%。

除了粮草的储备,在故哪里方面,胡葆森亦提出了“聚焦管理,集体突围”的八字方针。

具体来看,聚焦管理就是刀刃向内,聚焦在企业内部进行组织优化、人员优化、制度优化;而集体突围则是建业集团旗下四个板块(建业地产、建业新生活、中原建业、筑友智造)要协同作战。

“任何一个板块单一的良性发展都是很难实现的,因为它聚焦在一个市场上,面对的是几乎同样的客户群,有相互协同、协同发展的关系。”

从更细节的执行层面来看,建业将2023年划分成四个阶段,第一阶段是开年破局,即在1至3月,梳理现有项目,调整项目结构,为全年精准项目管理奠定基础。

第二阶段是4到7月份,抢抓机遇,随着市场信心的逐渐恢复,各项政策落地,公司要狠抓经营、降本增效,增加销售的回款。

第三阶段,8到10月份为全面推进阶段,预计公司的销售回款会继续取得突破,形成年度经营的支地,项目经营增效也能取得突破,而且严格按照我们的预算执行。

最后一个阶段,在年底的时候有望实现这样一个良性的发展,做好年度收官,稳健经营,并实现公司的经营目标,根据市场环境,择机看有没有新的投资机会,为未来的发展奠定好的基础。

显然,随着市场的回暖,胡葆森对后续的发展仍旧充满信心,而且面对当前的发展窗口期,建业亦做出了全面的布局。

不过,从企业发布的数据来看,公司依旧要警惕短期的偿债压力,以及流动性的安全。

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