广州楼市，从来不缺“过江龙”。

就在今年首轮土拍，广州又吸引了南通亚伦、武汉城建进驻。

然而，广州“过江龙”虽然不少见，但能够在广州立足的“过江龙”并不多见。


【资料图】

有些房企在广州打拼多年，甚至扬言“先造城，再进城”，却一直在广州外围区打转。有些房企首进广州轰轰烈烈，结果几年过去了，在广州项目也就那么一两个。甚至，有些房企不知道什么时候已退出广州市场。

“过江龙”打天下，需要一定实力支撑。

对广州市场而言，有两个昔日“过江龙”值得关注：一个是蛰伏多年的华润置地，一个是“当初进不了城，如今在造城”的万科。

两者根据地都在深圳，后来才进驻广州。

据中指院数据显示，今年前4个月全国TOP100企业拿地总额3150.1亿元。其中，华润置地和万科均跻身前五。

蛰伏多年的华润置地

据中指院数据显示，今年前4个月华润置地权益拿地金额高达233亿元，位居全国榜首，并遥遥领先于建发地产、保利发展、绿城中国、万科、招商蛇口等房企，几乎相当于保利发展（139亿）和万科（110亿）的总和。

从新增货值来看，今年前4个月全国TOP10企业新增货值总额3152亿元，占TOP100企业的33.4%，新增货值门槛为38亿元。

而华润置地累计新增货值503亿元，同样占据全国榜单第一。建发房产、万科紧随其后，累计新增货值规模分别为418亿元和337亿元。

这次，广州是其主要战场之一。

华润置地首进广州是在2014年，至今将近10年。

当年，华润置地参与天河华美牛奶厂地块竞拍，斥资30多亿连拿下三宗地块，曾轰动全市。

但此后几年，华润置地在广州项目分布则以外围区为主，如南沙、花都、增城，也有部分项目在白云。

整体上，这几年华润置地在广州布局节奏比较慢，标杆性项目也比较少。据克而瑞数据显示，2022年华润置地在广州地区的销售额是65.7亿元，排名第13位。

直到近半年，华润置地动作却让业界刮目相看，以“王者归来之势”再掀起广州楼市风云。

华润置地进驻广州首个项目区位图

根据广州“十四五”规划，广州将培育和做大做强“天河路—珠江新城、长隆—万博、金融城—黄埔湾、白鹅潭、广州塔—琶洲”5个世界级地标商圈。

华润置地近半年在广州拿的项目，一个在白鹅潭，一个在长隆万博，均位于五大世界级地标商圈之列，而且都是巨无霸项目。

2022年10月、2023年1月华润先后分别以38.58亿和29.8亿摘得广州荔湾白鹅潭悦府及商业地块，计划打造一个约69万㎡的滨江万象综合体-白鹅潭华润置地中心。

华润置地计划在白鹅潭江畔打造广州首座万象城，建面约26.9万㎡，是目前全国体量最大的万象城，未来有望拉动白鹅潭商圈商业配套上一个档次。

2023年4月，华润置地又以华润-长隆联合体的身份，总价197亿拿下广州长隆万博巨无霸地块，横跨2公里，建面约85万㎡！据悉，这里也将打造约24万象系商业。

这两个项目，无论是从地段来看，还是从声量来看，或是体量来看，对开发商的实力都具有一定的挑战性。

广州长隆万博巨无霸地块区位图

默默深耕的万科

根据中指院数据显示，今年前4个月，万科权益拿地金额为110亿元，在全国房企排行榜位居第五；全口径新增货值337亿元，跻身全国前三甲。

但是，今年前4个月万科拿的地，全部集中在长三角。

对广州市场而言，万科主要是靠昔日资源逐步释放。

万科首进广州是在2004年，在金沙洲打造首个项目——万科四季花城。

其实，严格意义上来讲，万科四季花城位于佛山南海黄岐，但处于广州白云金沙洲范围内，与广州就是一墙之隔，所以坊间都把它当作万科进驻广州的第一个项目。

坊间传闻，那几年广州“几家本地发展商对其存有戒心而联手狙击”“只要万科一举牌，广州的开发商就跟着应价”。

所以，万科只能在广州外围打转。

万科第一次参与广州土地公开拍卖会是在2002年，但未能得手。

但随后几年，万科在广州势如破竹。2004年，万科在广州市场占有率只有1%；到了2005年，市场占有率上升到2.4%，跻身广州开发商TOP10。

2012年万科销售额破百亿，位居广州房企销售额榜单第二，仅次于保利。

今年年初，万科就高调宣传“主城核心，五盘齐发”。其实，这五盘主要来源于广信资产包。

广信资产包，就是万科于2017年斥资551亿元成功拿下的资产包。

其核心资产是广州核心区16宗未开发完毕的土地，而且地段优越，主要分布于荔湾、越秀、白云等区域优质位置。

其中，位于荔湾区的万汇天地占地约1平方公里，妥妥的巨无霸大城。第一个项目万汇天地•金域曦府已在清尾，第二个项目万汇天地•瑧园五一期间首次开盘，今年预计还会推出第三个项目——万汇天地•朗庭。

值得注意的是，以往广州市民对万科产品时常会贴上“刚需”的标签，但这次瑧园会颠覆你的认知。

瑧园是万科第一次将“瑧系”引进广州。传闻，看板房堪比逛奢侈店，水槽2万，马桶3万，橱柜光运输费就十几万，主卧卫生间化妆镜还自带“冰箱”……

图片拍摄于万汇天地·瑧园主卧卫生间

除了广信资产包的释放，万科在广州土储另外一个渠道是，旧改。

2012年，万科公开披露，参与广州黄埔文冲石化路以西城中村改造项目，这是万科在广州拿下的首个旧村改造项目。

文冲旧改，环保问题很严峻，距离广州石化厂直线距离仅约2km，所以起初阶段备受争议。但随着广州东进步伐加快，文冲板块地段优势肉眼看得见。

目前万科城市之光在清尾，单价还去到五六万/平，这也是万科赚得盆满钵满的项目。

根据万科2022年财报，广州城市之光仅2022年营业收入高达约97.5亿元。

资料来源于万科2022年财报

万科当前广州另外一个重磅是，万科黄埔新城。该项目占地面积超150万方，供货超3万套，分11期开发，预计能卖10年。

难怪万科不着急在广州囤地。

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